El abogado Rafael Viso Ingenuo aclara que los co-propietarios mantienen la copropiedad sobre el lote para decidir si venden, o reparan los daños.
Los recientes eventos telúricos pusieron a prueba la infraestructura residencial del país y abrieron un debate fundamental en el sector inmobiliario: cómo administrar la contingencia de forma legal, transparente y técnicamente viable. Frente a la incertidumbre y las interpretaciones erróneas de la norma, la labor de la empresa administradora se convierte en el eje rector para guiar a los copropietarios en la evaluación de daños, el cobro de erogaciones extraordinarias y la toma de decisiones sobre reparaciones, desalojos o eventuales demoliciones.
El abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de ProCondominios, Rafael Viso Ingenuo, enfatiza que la prioridad debe ser un estudio riguroso conducido por personal acreditado en el área. «El primer paso legal que debe dar un administrador de condominios es ordenar la inspección del inmueble por personas calificadas y certificadas. No se debe contratar a cualquier ingeniero civil, tiene que ser un especialista en estructuras y sismo resistencia, porque este es un tema estrictamente científico».
Destaca que, si bien las evaluaciones e inspecciones visuales realizadas por organismos del Estado (como Protección Civil o las alcaldías) representan un auxilio valioso y necesario en el momento de la emergencia, el dictamen decisivo para la rehabilitación o destino de la estructura debe ser elaborado por ingenieros estructurales. Además, señala que la administradora debe preparar un expediente o carpeta técnica digital que reposará en el archivo del condominio y ante la oficina de Ingeniería Municipal correspondiente para crear el historial formal del edificio.
Marco legal ante la destrucción, peligro de ruina o demolición
La legislación venezolana, a través de los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, define con claridad los cursos de acción según la gravedad de los daños (ruina total o parcial de bienes comunes). Cuando los daños son parciales y no superan las tres cuartas partes (75%) del valor total del inmueble, los propietarios decidirán sobre la reconstrucción del edificio. Todos los costos derivados de estas obras, así como los honorarios de los estudios técnicos especializados, constituyen gastos comunes a distribuir según las alícuotas de cada apartamento o local.
Por el contrario, cuando la reparación es técnicamente inviable o la edificación sufre una
ruina superior al 75% del valor total del edificio, cualquier propietario podrá pedir la división de la cosa (art. 17 LPH) y puede que entremos en el escenario de su demolición. Al respecto, Viso enfatiza un aspecto legal clave: la destrucción del edificio no extingue automáticamente la comunidad de propietarios ni sus derechos patrimoniales.
«Si el edificio se destruye en su totalidad o es demolido por presentar ruina total, el condominio como entidad y el derecho de propiedad no se pierden. Los propietarios siguen siendo comuneros y co-dueños del terreno en la proporción que establece su alícuota en el documento de condominio, e incluso mantienen la titularidad para decidir si construyen de nuevo, si venden el terreno. También podría ocurrir que el Estado expropie el terreno e indemnice a los propietarios por el valor del terreno menos el costo de la demolición», precisa el presidente de ProCondominios.
En cuanto al acceso a la propiedad privada y las evacuaciones de sus propietarios, el especialista aclara que ni la junta ni la administradora poseen atribuciones para desalojarlos de forma forzosa, ni para ingresar de forma violenta a sus apartamentos o locales cuando estén ausentes o se nieguen a salir de ellos. Las medidas de desalojo preventivo u orden de evacuación deben ser dictadas de forma expresa por los órganos de seguridad ciudadana y la oficina de ingeniería municipal de las alcaldías, teniendo como prioridad la preservación de la vida por encima de cualquier consideración de permanencia.
Rigor contable, fondos de reserva y prevención del riesgo
Uno de los mayores retos contables tras un desastre es la obtención de liquidez inmediata para ejecutar obras de apuntalamiento o de ingeniería urgente. Viso destaca que la administración contable debe mantenerse apegada a la legalidad y evitar desvíos o cobros informales que generen indefensión a los vecinos.
«Todos los pagos y aportes extraordinarios deben estar debidamente reflejados en la planilla de liquidación de gastos comunes que emite formal y mensualmente la empresa administradora, porque ese es el único documento que tiene fuerza legal de título ejecutivo de cobro. No se debe contribuir al desorden con cobros en efectivo en mano o transferencias paralelas fuera del recibo del mes», subraya Viso.
Asimismo, precisa que la ocurrencia de una catástrofe natural no extingue deudas de morosidad acumuladas por propietarios antes del evento sísmico, ni suspende la obligación de pagarlas, además de las cuotas ordinarias destinadas a servicios vitales como la vigilancia privada o los insumos básicos necesarios para el funcionamiento del edificio y los propios trabajos de reparación.
El abogado Viso advierte sobre el peligro de acometer reparaciones cosméticas antes de los diagnósticos formales de los ingenieros especialistas o incurrir en omisiones por negligencia: «El peor error que puede cometer una junta de condominio o una administradora en esta coyuntura es actuar como el avestruz: meter la cabeza en la tierra, aparentar que no ha ocurrido nada o realizar arreglos superficiales de albañilería para ocultar grietas en elementos estructurales. La ciencia y la ley deben prevalecer para garantizar la seguridad de todos».
Modernización de la norma inmobiliaria
Como parte de las soluciones de fondo para el sector, el especialista Viso recientemente culminó la redacción del sexto borrador de su proyecto denominado Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias. Esta iniciativa busca actualizar el marco regulatorio vigente e incorporar lecciones aprendidas ante contingencias de desastres sanitarios y naturales de gran escala, como fue la pandemia por COVID-19, el deslave de Vargas 1999 y los recientes incidentes sísmicos.
La propuesta contempla la regulación de diversas realidades inmobiliarias más allá del condominio, así como la conversión formal a régimen de propiedad horizontal de los inmuebles adjudicados mediante programas estatales de vivienda (Misión Vivienda Venezuela). El objetivo es otorgar títulos de propiedad plenos a sus adjudicatarios para que pasen a formar parte formal del patrimonio familiar susceptible de ser heredado, alquilado o negociado bajo el marco legal.
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